□马上访谈第171期

　　编者按：建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳12月4日在易居论坛新闻发布会上透露，建设部目前正在酝酿设计“三分法”的住房体系，未来我国将建立起“一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合”的覆盖至全部人群的住房体制和保障制度。怎样才能建立起“三分法”的住房体系？重新设计我国住房体制对房价意味着什么？为此，和讯网约请相关专家进行了访谈。

　　嘉宾：

　　冯 科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　李开发 中国管理科学研究院研究员

　　“三分法”住房体系兼顾到各个阶层的利益

　　和讯网：建设部目前正酝酿重新设计我国住房体制的原因是什么？哪些因素导致必须重新设计住房体制？

　　李开发：主要原因是这些年中国的房地产价格上涨的非常厉害，现在房价的高涨导致社会绝大部分人成为受害者，买不起房。房地产市场的住房功能已经变成投资投机的功能，这种情况比较危险。建设部酝酿重新设计我国住房体制，主要是在响应广大群众的呼声，也是对房价不断高涨的政策性应对。

　　和讯网：“三分法”有什么优点？与“两分法”相比有何联系？

　　冯科：“三分法”主要优点就是考虑的比较全面，各个阶层的利益都被包括到里面。“两分法”过于简单笼统，就是市场和非市场两部分。比如说夹心阶层，他们正好既享受不了廉租房和经济适用房等住房保障，又没有能力去购买商品房。所以，“三分法”是比较全面地照顾了全体人群的利益。这个设想是非常好的，方向是正确的。

　　和讯网：我国现行的住房体制现状是怎样的？这样的现状是如何形成的？

　　李开发：目前的住房体系主要是以住房的市场化为主。1998年的23号文，这个文件把城市住房分成了两大块，一块是保障性住房，一块是商品化住房，应该说整个这个方案还是比较切合中国实际的。这个文件规定，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均价格与双职工家庭年均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。这个文件当时是参照了国外很多国家落实公民住房权力的做法。但是2003年建设部发了18号文，当时为了推动住房的市场化改革，扩大消费、拉动投资，把房地产业定性为国民经济的支柱产业。从此，住房供应基本落入了开发商手中，导致了今天的房地产价格猛涨。

　　“三分法”住房体系要求房地产政策做出重大调整

　　和讯网：要建立起“三分法”的住房体系要扫清哪些障碍？前景如何？大概到什么时候能完成新住房焙蚰芡瓿尚伦》刻逑档慕ㄉ瑁?

　　冯科：操作性有多大，前景如何目前还不好说，阶层的明确划分是阻碍建立该体系的首要障碍，在操作上会有一些困难。

　　再者，按照“三分法”，和政府有关的住房就占到了一半的比重，等于是一半给了市场，一半给了政府，有50%是跟政府福利联系在一起的。究竟是中央政府还是地方政府负责，他们的权责怎么划分。另外，市场负责了一半，那么这一半以外的住房，政府有没有这样的财力去完成。这是一个现实的问题，或许发达地区可以做到，欠发达地区怎么办？

　　和讯网：资金是一个很大的问题？

　　冯科：对，按照以前的思路，一般20%左右是由政府保障的，80%让市场解决。那么，现在政府占据到一半的话，对住宅产业市场化，又形成一个禁锢。这样会导致房地产市场的波动，这都是很有可能的。

　　总之，阻碍“三分法”体系的因素：一个就是有没有财力，有没有这种能力去做。第二，有没有能力区分具体的阶层。不可能用国家的补贴去补贴富人，对政府有影响力的人，有办法从政府获得信息，能够影响政府决策和评价的人，如果这样就很麻烦了。所以，我觉得“三分法”设想非常好，也体现了和谐社会的精神。但是，操作性如何很难说。

　　和讯网：建立新的住房体系是否意味着房地产政策将发生重大的转折？

　　冯科：房地产政策肯定需要转向。大部分的土地供给都需要给经济适用房和廉租房，商品房只有高端的，有钱人才能购买，它的市场范围马上就狭窄了。土地政策要有一些是廉价划拨的，这就会对整个中央政府和地方政府的财政收入，对市场结构等多方面都会产生深刻的影响。

　　地方政府利用经济适用房在“打左灯向右转”

　　和讯网：不久前，温家宝总理在新加坡访问时提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，如何评价“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的观点？

　　冯科：我觉得这个是对的。因为，低收入阶层是处于救济的边缘，就是把房价降到500块钱，地价不收钱，纵使按照零造价他们依然也买不起经济适用房。所以，经济适用房不应该面向低收入阶层。

　　李开发：温总理的观点是正确的，我们所说的中产阶级，实际上就是达到了小康生活水平以上的这部分人，中等收入水平就是中产阶级。这个中产阶级的界定跟中低收入人群的界限并不是很清晰。

　　到目前为止经济适用房的定位始终很模糊，我们既说经济适用房是一般的商品房，又说是微利的商品房，那么微利多少呢？有没有完整的办法来监控，商品房的销售程序如何保证公平合理。目前的情况是瞻前不顾后，我们要求是前期审查要做的很详细，结果审查的时候却可以作假，很多开着宝马奔驰的人却买了经济适用房。经济适用房大多数面向中产阶级没错，但关键是经济适用房的运作必须严格把关。

　　和讯网：那地方政府为何力主使经济适用房也面向低收入者？

　　冯科：好多地方政府利用经济适用房在“打左灯向右转”，就是明着是响应政策，建设和谐社会，其实他们却在那利用经济适用房增加土地的批租，增加工程的拨款，扩大城市的规模。最终情况可能就不是低收入群体买房了，有可能是中高收入家庭够买了。地方政府往往是在高举政策的大旗，多批土地，多批项目，GDP、业绩就能够上去，地方政府和中央政府的目标函数不太一样。

　　和讯网：经济适用房在整个住房体系中占多大的比重才合理？

　　李开发：总体上来看，我们认为经济适用房应该面向70%乃至80%的人群，廉租房应该面向5%左右的人群。目前大家比较赞同商品化的住房应该占整个市场总量的20%左右，这个概念并不表明国内有70%到80%的人来买经济适用房，因为在目前的房地产市场上，能够来购买经济适用房的人，实际上从总量上来讲，数量并不多，只能说我们供给的特别少。

　　冯科：这个比例不太好说。因为连全部人群中各个阶层的比例咱们都不知道，那还怎么判断呢？我更赞成把住宅公积金变成住宅银行。需要经济适用房的人，收入如实申报，往那边存款，存得多，就可以申请，你在公积金里面存得多，你的收入是既定的，税收也证明了，你主动向银行，向政府澄清你的状况。通过住宅银行，你每年存多少款，比如累计五年，大学生存了五年，存了十万块钱，那就可以优先考虑申请经济适用房。就是说，经济适用房的比例不好去机械的划一个线，因为各个地方，东部和西部，南部和北部差异都很大，城市内部的差异也非常大。经济适用房应该考虑你对公积金的贡献程度，存了很多钱进来，你就可以享用，用公积金的制度来考核经济适用房的购买。

　　和讯网：这样做有什么好处呢？

　　冯科：可以增进政府的效率，也可以避免出现一些麻烦。当然需要政府和个人两相配合，在现有的框架体制里面，对公积金中心进行改革，改造成住宅银行。用这种形式来发展经济适用房可能比较合理，而不是说机械的划线。

　　地方政府的行政效率与政绩观决定了经适房能否面向中产阶级

　　和讯网：政府有能力做到让经济适用房面向中产阶级吗？

　　冯科：我觉得难度很大的。首先，虽然政府的行政效率现在已经有明显的提高，但是政府在区分住房层次这方面，内地的政府效率肯定比不上香港地方政府的效率。香港政府在区分住房层次的时候，都面临很多困难。那么，更何况内地的政府呢？从现实的情况来看，内地政府的行政效率，不要说跟美国比，就跟香港政府相比，差距也还是很大的，政府的平均治理水平应该是达不到香港的。那么，就是说目前我们还没有能力甄别信息，划分阶层，做到信息对称，也就意味着有机会作弊，可能滋生腐败。政府的行政效率是阻碍经济适用房面向中产阶级的首要因素。

　　再者，地方政府在廉租房建设上肯定是没有动力的，这就带来资金缺乏的问题。第一，这种土地通常是划拨的低价土地，那么地方政府没有了土地收入。第二，不但没有收入，还要从财政支出里面给钱补贴。在目前的税收体制下，讲究的是政绩工程，面子工程。地方政府希望发展当地的经济，把GDP做大。地方政府希望多收钱，再去做其他的事情，而不是去多支付钱。

　　李开发：经济适用房总是被排挤的，钱不能及时到位，土地不能及时到位，政策也不能及时到位，所以市场上能够放出的经济适用房总量是有很大缺陷的，量很少不能满足需要。还有一个就是经济适用房的房价在许多地方是很荒唐的，因为经济适用房的所谓房价已经远远超出了当地人群消费能力。资金、土地和政策这些因素如果都能有效解决，那政府是完全可以满足全体中产阶级的经济适用房要求的。

(责任编辑：倪金节)